Les règles financières d’intervention de l’EPF
L’adhésion à l’EPF est gratuite : pas de droit d’entrée, de cotisation annuelle ou de participation financière obligatoire, mais toute contribution volontaire est possible (subvention, don, legs…).
Afin de permettre une intervention auprès du plus grand nombre de collectivités membres, l’EPF limite son intervention financière à des acquisitions d’un montant maximum de 1,5 M€ par opération et/ou par collectivité membre.
Conformément aux statuts, l’EPF acquiert des biens (bâtis ou non) dans la limite de leur valeur vénale, c’est-à-dire au prix fixé par le service du Domaine. L’EPF doit assurer une transparence dans les coûts et à terme permettre de réguler le marché foncier. Il ne doit pas contribuer à alimenter la spéculation foncière.
Aussi, dans un souci de bonne gestion des financements publics, il est conseillé aux collectivités de ne faire appel à l’EPF que pour des projets de 10.000 € minimum.
La revente du bien se fait au prix d’achat. Le coût est majoré des frais d’acquisition (notaire voire géomètre, agence immobilière, indemnités éventuelles…), des frais de gestion du bien (impôts, assurance, frais d’entretien ou de mise en sécurité du bien, voire déduction de loyers) et des frais de portage (variant entre 2% l’an et le taux du marché).
Les frais d’intervention de l’EPF –autrement dits frais de portage- sont calculés au plus juste. Ils intègrent les taux d’intérêts que l’EPF aura éventuellement contractés pour l’emprunt.
Ils sont payables annuellement à date anniversaire de l’achat du bien sur la base du prix global.
Les frais de portage sont fonction de la durée de portage et donc variables dans le temps :
- 2% par an les années 1 et 2 ;
- 3% par an les années 3 et 4 ;
- Taux du marché + 0,5% à partir de l’année 5.
Le remboursement du capital à terme dit remboursement ‘in fine’ est possible mais uniquement pour les portages jusqu’à 4 ans. Afin de fluidifier les capacités financières de l’EPF, un remboursement du capital par annuité constante sera demandé pour tout portage de 5 ans ou plus.
Prix de cession = Prix d’achat
+ frais d’acquisition : notaire, géomètre, agences (immobilière, diagnostic), indemnisations (propriétaires, locataires, ayants droit)
+ frais de gestion : impôts et taxes, assurances, petits travaux (entretien, mise en sécurité ou mise aux normes,…)
– loyers (éventuels)
+ frais de portage : coût du portage par l’EPF.